Estimer la valeur de votre exploitation agricole
Comment déterminer le prix de vente adéquat de ma propriété agricole ? Quel est le juste prix de mon exploitation ? Ces questions sont primordiales et la réponse va fortement impacter la communication et la trajectoire de transmission.
Il existe différentes méthodes pour évaluer une exploitation agricole que nous allons vous présenter
La valorisation patrimoniale
La valorisation patrimoniale est l’addition de la valeur de chacun des éléments de votre exploitation pris séparément : le foncier, les bâtiments, le matériel, le cheptel, les stocks, la maison, … Il convient de retenir la valeur de vente de chacun de ces postes. Si l’opération est relativement simple pour les actifs mobiliers (matériel, cheptel, stocks,…) pour lesquels les valeurs de marché son connues, elle est par contre plus complexe pour les actifs immobiliers :
-
Le foncier : les prix de marché cachent des disparités très importantes qui tiennent compte à la fois de la qualité des terres, du marché local mais également d’opportunités particulières. Attention également aux rumeurs de prix qui sont quelquefois éloignées des réalités.
-
La maison d’habitation : définir le prix de vente d’une maison est difficile. Ceci s’accroit lorsqu’elle est indissociable de l’exploitation agricole et qu’elle peut ne pas convenir aux souhaits des acquéreurs de l’exploitation. Il convient donc généralement d’appliquer une décote (entre 10 et 40%) sur les valeurs de marché local.
- Les bâtiments d’exploitation : ils n’ont généralement pas ou peu de valeur lorsqu’ils sont vendus sans le reste de l’exploitation agricole. Aussi, la valeur retenue est généralement calculée par comparaison avec le prix du neuf.
Cette approche patrimoniale est privilégiée par les vendeurs mais va se heurter à l’approche purement économique des acquéreurs.
La valorisation économique
Il convient dans cette approche de s’intéresser à la rentabilité de l’exploitation agricole. En effet, une entreprise n’a de valeur que si elle génère un résultat. Différentes méthodes sont alors appliquées :
- La rentabilité prévisionnelle : la valeur est déterminée à partir de la rentabilité connue de l’exploitation (l’EBE), des investissements à prévoir, d’une marge de sécurité.
- La capacité de remboursement : à partir des mêmes critères, c’est la capacité de l’entreprise à rembourser les prêts souscrits pour son acquisition qui déterminera sa valorisation
La valorisation combinée
Il convient généralement de mixer les différentes valeurs pour déterminer une valorisation combinée.
En effet, l’agriculture étant une activité qui nécessite des capitaux importants, les valeurs économiques sont le plus souvent inférieures aux valeurs patrimoniales.
L’aspect économique doit être la base de la valorisation, mais il est logique de la pondérer en prenant en compte le patrimoine présent et son état.
La valorisation de marché
En complément de ces méthodes, il convient également de s’intéresser aux valeurs de marché. En effet, le marché local peut fortement impacter les prix de cession constatés. Ainsi que les caractéristiques de l’exploitation qui ne sont pas toujours prises en compte dans les approches patrimoniales et économiques : situation du parcellaire, voisinage, fonctionnalité des bâtiments, possibilité de développement futur, …
Un exploitation très bien configurée avec une production très recherchée par les acquéreurs sera vendue à un prix supérieur à une exploitation avec un parcellaire très dispersé et ayant une production peu en vogue. Et pourtant, ces entreprises peuvent avoir une valorisation combinée très proche.
Les négociateurs de Quatuor Transactions interviennent sur des productions qu’ils connaissent et sur des régions qu’ils arpentent chaque jour. Ils sont donc en mesure de vous éclairer sur le marché et de vous aider à fixer un prix de vente en adéquation avec le marché. Ils pourront également vous aider à déterminer le périmètre de la vente.
Le prix de mise en vente
Déterminer le prix souhaité est une étape clé dans la vente d’une exploitation agricole. Il est normal que le prix de mise en vente varie, et il peut être judicieux de prévoir une petite marge de négociation. Ces observations sont souvent partagées et témoignent de la complexité du marché.
Il est essentiel de garder en tête les objectifs de chaque vendeur :
- Pour ceux qui ont un délai flexible avant la vente : il est possible d’envisager une marge de négociation, tout en restant vigilant dans la communication. En maintenant un prix compétitif, vous maximisez vos chances d’attirer des acheteurs tout en préservant la valeur de votre bien.
- Pour ceux qui souhaitent vendre rapidement : fixer un prix proche de la valeur du marché est la meilleure stratégie pour respecter vos délais. Cela attire davantage d’acheteurs et facilite une vente rapide et efficace.
Déterminer un prix de vente est donc une affaire complexe. Nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser une évaluation avec un centre comptable ou un expert foncier et de compléter cette approche par l’avis d’un négociateur de Quatuor Transactions.
Vous aurez alors en main les informations vous permettant de prendre sereinement les bonnes décisions.
