Les difficultés d’accès au foncier
Force est de constater que quasiment toutes les exploitations agricoles ont besoin de foncier. La France est une grande puissance agricole en Europe, avec un très bon pourcentage de terres émergées et arables (la superficie agricole utilisée (SAU) représente 45% de la superficie du pays en 2019 alors que la moyenne européenne est de 40% (source Insee)). Les attentes justifiées et les souhaits des agriculteurs d’améliorer leurs conditions de travail et de pouvoir vivre décemment de leur travail ont rendu obligatoire une meilleure organisation du travail et la recherche d’une rentabilité et d’une qualité de vie bien méritée.
L’accessibilité foncière
Malgré l’évolution et la réduction flagrante du nombre d’exploitants ces dernières années (passé au fil des années de 1 587 600 exploitations en 1970 à 390 000 en 2020 représentant une baisse de 75,43% en 50 ans (source Insee)), les terres manquent toujours. Sauf à favoriser des modes de production et distribution alternatifs (circuits courts, permaculture, production et transformation à la ferme…), il est difficilement envisageable aujourd’hui de s’installer sur une ferme de 40 ha en polyculture élevage comme il y a 50 ans. Les chefs d’exploitation cherchent donc logiquement ces terres qui leur sont indispensables.
Les prix des terres agricoles françaises plutôt très accessibles
Contrairement à ce que l’on peut entendre sur ce thème, le prix des terres agricoles en France est bas, c’est l’un des plus bas d’Europe. Sur 24 pays européens dont les prix sont comparés (source Eurostat* dernier prix disponible de 2014-2022), la France est 19ème. Avec un prix de l’hectare moyen de la terre arable de 6 130 € là ou des pays comparables sont bien au-dessus : Italie 36 000 €, Royaume-Uni 25 000 €, Pologne 12 600 € ou Espagne 10 250 €. La valeur des terres en France est équivalente aux pays de l’ex-bloc soviétique, alors que nous somme la première puissance agricole en Europe (source ministère de l’agriculture).
Ainsi le foncier ne pose pas vraiment de problème de financement. C’est en général un bon investissement pour les exploitations. Les établissements de financement ont une garantie plus évidente que pour d’autres investissements comme le matériel ou les parts sociales.
*Les prix pour la Suisse, le Royaume-Uni et l’Allemagne ne proviennent pas de Eurostat car indisponibles mais de la presse sur la même période (2014-2022).
La valeur moyenne de l’hectare en France est passée à 6200 € en 2023, ces prix sont des moyennes nationales qui varient en fonction de la région et des projets.
Les contraintes réglementaires et administratives
L’installation en tant qu’agriculteur implique de suivre une série de démarches administratives : demandes d’autorisation d’exploitation, droit de préemption des collectivités territoriales et de la SAFER, contrôle des mutations de parts sociales, autorisation préfectorale pour la prise de contrôle des sociétés, exigences liées à la protection de l’environnement, ainsi que les divers parcours obligatoires en tant que jeune agriculteur… Bienvenue dans un monde d’interdits, de paperasse et de formulaires CERFA, c’est ce que l’on peut appeler timidement un cadre réglementaire lourd. La phobie administrative est ici une pathologie incompatible avec l’installation ou la recherche de foncier.
Dans ce contexte, il peut être judicieux de se faire accompagner dans ces démarches et votre équipe Quatuor est votre meilleur alliée pour vous soutenir et vous accompagner au mieux dans cette étape.
Comprendre des propriétaires qui ont le sentiments d’être condamnés à louer à vie
Il faut comprendre et bien appréhender les difficultés que connaissent les propriétaires de foncier agricole. Le statut du fermage est très lourd. S’engager pour une période minimum de 9 ans renouvelable par périodes de 9 ans et ainsi de suite peut être inquiétant pour un propriétaire. Avec une rentabilité contrainte par des fermages encadrés par le préfet, proche de 2 à 4% brut (avant taxation et impôt) en moyenne, cela n’est pas motivant surtout avec un livret A à 2.40 %, et un taux directeur BCE à 2.90 % (au 30 janvier 2025 ).
Ainsi, il est facile de comprendre que lorsqu’une famille de propriétaires doit décider du renouvellement d’un bail, tous les 25 ans, cette décision mérite une réflexion approfondie. Peu de décisions ont des répercussions aussi importantes, et la relation avec un fermier peut s’étendre sur plusieurs décennies, influençant de manière significative la gestion des terres.
Les solutions pratiques
Des solutions politiques et législatives, il y en a certainement, mais les règles changent en fonction des orientations souhaitées par les syndicats professionnels et les élus. Toutefois, une simplification est sans doute indispensable tant pour les agriculteurs que pour les agents des administrations, qui sont souvent oubliés, croulent sous des monceaux de règles, de procédures, de publicité légale et d’organisation de commissions consultatives, parfois proche du kafkaïen…. Mais sur le terrain, comment faire ?
S’adapter aux contraintes du système administratif et à la rude compétition entre agriculteurs
Alors que les procédures génèrent un contexte de compétition et des rivalités entre les agriculteurs, connaître la règle pour avoir conscience de son sort, est la seule solution.
Le contrôle des structures, est une exception franco-française où il faut solliciter l’accord de l’état pour exploiter. L’objectif étant de mettre en compétition les agriculteurs pour voir lequel sera prioritaire même sur seulement une partie. Ainsi il arrive régulièrement qu’une décision vienne diviser un outil de travail ou que la situation en vienne à s’enliser, le propriétaire n’ayant aucune obligation de louer à l’agriculteur ayant obtenu l’autorisation d’exploiter.
Savoir quelle est la règle en matière de contrôle des structures vous permettra d’adapter les paramètres de votre projet à ce qui vous est demandé. Nous pouvons vous accompagner pour votre projet d’installation et d’agrandissement. Sachez que dans ce contexte votre installation ou celle d’un membre de votre famille est une aubaine à ne pas gâcher. Faut-il que l’installation réponde aux règles en vigueur pour être prioritaire (les jeunes agriculteurs avec diplôme par exemple).
(Voir nos articles sur les formations – Les formations utiles pour reprendre une exploitation / Faut-il un diplôme pour s’installer en agriculture ? )
Pour acquérir des biens agricoles, le notaire doit faire une déclaration d’intention d’aliéner à la SAFER. Elle a alors la possibilité d’intervenir en préemptant le bien. En général c’est soit parce que le bien intéresse d’autres agriculteurs localement soit parce qu’elle estime qu’au regard des ventes alentours précédentes le prix demandé est trop élevé. Ce droit est encadré dans un délai de réponse de 2 mois, ce délai peut être soumis à suspension en cas de questions légitimes. En cas de silence dans les 2 mois, le droit de préemption est purgé et la vente peut avoir lieu. Elle utilise ce droit sur moins d’1% des ventes qui lui sont notifiées (chiffre SAFER 2022). Les SAFER doivent également suivre scrupuleusement un corpus législatif lourd précisant les règles qu’elles sont dans l’obligation de respecter.
Notre maîtrise des règles, des secteurs géographiques et des prix du marché nous permet de vous aider à mener votre projet à bien.
Améliorations des perspectives pour les propriétaires
Les profils des propriétaires sont très loin d’être composés de spéculateurs, avec des objectifs d’accaparement ou de fonds spéculatifs profitant des exploitants agricoles pour s’enrichir sur le travail des autres. La plupart des propriétaires de foncier sont directement ou indirectement d’anciens agriculteurs ou font partie d’une famille d’anciens d’agriculteurs qui restent intégrés dans le monde rural.
Il existe des solutions permettant de rassurer les propriétaires. Ils ne souhaitent pas « donner » leur terre pour des générations. Ils souhaitent pouvoir tirer un revenu raisonnable de leurs terres tout en inscrivant ces terres dans l’avenir de leur famille. Des baux spécifiques peuvent être mis en place. A chaque problème, une solution peut être trouvée. Les baux à long terme avec une rentabilité plus importante et des avantages à la succession et la donation, le bail cessible pour une meilleure rentabilité et une pratique plus proche des baux commerciaux, enfin le bail de 25 ans sans clause de renouvellement ou à long préavis pour permettre à la prochaine génération d’avoir le choix. Par ailleurs les propriétaires peuvent apporter une bonne solution de portage de foncier, s’ils sont impliqués dans le projet.
La reprise de l’exploitation avec la terre
( Voir notre article : Les démarches administratives pour reprendre une exploitation agricole )
Souvent pour reprendre des terres, il faut reprendre toute l’exploitation. Dans le cadre de la reprise d’un outil complet, garantir la reprise de l’ensemble des terres d’une exploitation est compliquée. Trop d’éléments sont à prendre en compte, il faut savoir être raisonnable et se fixer des limites. L’installation doit pouvoir se réaliser sur une surface gérable et optimale en fonction de la main-d’œuvre. S’agrandir d’un coup, même si tout ce qui était anciennement exploité par le cédant n’est pas repris, c’est déjà excellent. Le coût de l’acquisition doit être supportable pour l’entreprise et surtout pour les associés derrière la société. Un accompagnement sur l’acquisition de votre future exploitation est primordial, savoir fixer les conditions d’acquisition est capital, pour se protéger et être clair quant au projet vis-à-vis du cédant.
Aussi pour les cédants si la valeur a une importance dans le choix du repreneur les complications en lien avec le contrôle des structures et le schéma directeur régional, exercera une influence sur le choix du « bon » repreneur pour son entreprise. Une bonne maîtrise du foncier est également primordiale dans la valeur et l’attractivité d’une exploitation. En ce sens le bail cessible est un outil peut-être trop peu utilisé pour garantir la transmission sereine de l’outil de travail complet.
Cet article à été rédigé par Louis-Guillaume Rebiere – Responsable juridique Quatuor
Pour aller plus loin
Le DPE et l’audit énergétique – De nouvelles évolutions réglementaires
